¿Se puede cesar al administrador de una comunidad?

Conforme el artículo 13.7 de la Ley de la Propiedad Horizontal, los nombramientos se hacen, en principio, por un año (aunque la comunidad puede tener un contrato con otro periodo de vigencia)

En el caso del administrador , el cese debe estar motivado por "causa justa" porque de lo contrario podría exigir a la comunidad una indemnización por daños y perjuicios, puesto que se ha roto un contrato. El el caso que existiera motivo justificado para su cese antes del vencimiento de su contrato  se debe convocar reunión extraordinaria , en la que debe constar como orden del día  su remoción (destitución). No es necesario convocar al administrador.

Al Administrador hay que comunicarle de modo fehaciente, que, reunidos los propietarios en Junta extraordinaria han decido prescindir de sus servicios para tal fecha

Si por el contrario, simplemente queremos cambiar de administrador por el motivo que fuere esperariamos a la próxima Junta Ordinaria-.En tal supuesto , no se produciría la remoción, tan solo, su no renovación  en el cargo.

En ambos casos. es imprescindible,que figure en el Orden del día de la Junta tanto en Junta Ordinaria como extraordinaria.

Una vez cesado el administrador se le requerirá la documentación que deberá ser entregada a la Comunidad   en el plazo pactado o en un tiempo razonable. Si el admnistrador no hiciera entrega de la documentación requerida se podría acudir a la vía civil (retención ilegal de documentos)

El presidente previo acuerdo en Junta estará facultado para nombrar al nuevo administrador.

 ¿Cual sería la mayoria necesaria?

En primera convocatoria seria necesarios la mayoría total de los propietarios que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación-
 En segunda convocatoria serán válidos los acuerdos adoptados por la mayoría de los asistentes, siempre que ésta represente, a su vez, más de la mitad del valor de las cuotas de los presentes.

¿Es obligatorio el cargo de Presidente de la Comunidad?

 El cargo de presidente de la comunidad de vecinos es obligatorio, pero hay circunstancias especiales en las que se permite rechazarlo ( por enfermedad, por no habitar en la comunidad o por avanzada edad )

El artículo 13.2 de la LPH establece que  " El Presidente será nombrado, entre los propietarios, mediante elección o, subsidiariamente, mediante turno rotatorio o sorteo. El nombramiento será obligatorio, si bien el propietario designado podrá solicitar su relevo al Juez dentro del mes siguiente a su acceso al cargo, invocando las razones que le asistan para ello"

El  Juez determinará si esas razones son válidas y, en ese caso, el Juez debe decidir  a quién le corresponde ostentar el cargo.Será entonces, el Vicepresidente el que deba hacerse cargo, mientras se convoca una Junta Extraordinaria para ocupar el puesto vacante.

Funciones del Administrador de Fincas

El Administrador de fincas es un profesional al que la Comunidad de vecinos le confía la gestión de su Comunidad mediante la aplicación de las leyes de Propiedad Horizontal, Arrendamientos Urbanos y Rústicos

 

El art.20 de LPH establece que corresponde al administrador:

 

a) Velar por el buen régimen de la casa, sus instalaciones y servicios, y hacer a esos efectos las oportunas advertencias y apercibimientos a los titulares.

 

b) Preparar con la debida antelación y someter a la Junta el plan de gastos previsibles, proponiendo los medios necesarios para hacer frente a los mismos.

 

c) Atender a la conservación y entretenimiento de la casa, disponiendo las reparaciones y medidas que resulten urgentes, dando inmediata cuenta de ellas al Presidente o, en su caso, a los propietarios.

 

d) Ejecutar los acuerdos adoptados en materia de obras y efectuar los pagos y realizar los cobros que sean procedentes.

 

e) Actuar, en su caso, como secretario de la Junta y custodiar a disposición de los titulares la documentación de la comunidad.

 

f) Todas las demás atribuciones que se confieran por la Junta.

 

la relación que vincula al Administrador profesional con la comunidad de propietarios es un mandato sui generis. En consecuencia, le resultará, por tanto, de aplicación lo dispuesto en el artículo 1726 del CC " El mandatario es responsable, no solamente del dolo, sino también de la culpa, que deberá estimarse con más o menos rigor por los Tribunales según que el mandato haya sido o no retribuido."

 

Es recomendable (aunque no obligatorio) que el Administrador de Fincas  esté colegiado, ya que es una garantía de rigor y profesionalidad porque sus actuaciones están amparadas por un seguro de responsabilidad civil y profesional

 

El Administrador de Fincas es un profesional con la formación adecuada para el desempeño de sus funciones. Para acceder al título, actualmente sólo hay dos fórmulas: la posesión de determinados títulos universitarios superiores (licenciados en derecho, económicas, Graduado Social....), o aprobar el plan de estudios de la Escuela Oficial de Administradores de Fincas, autorizado por el Ministerio de Fomento, cuya docencia imparten once Universidades españolas, mediante la creación de un título propio de cada una de ellas , con un mínimo de 180 créditos, y que se desarrolla en tres años.
 

Estatutos Comunidad

Los estatutos de la Comunidad complementan las disposiciones de la Ley y son de establecimiento voluntario. Pueden ser redactados por el promotor o en su defecto pueden ser aprobados por unanimidad en Junta de Propietarios. Una vez redactados deberán ser inscritos en el Registro de la Propiedad al que pertenece el edificio.

 

No existe ningún modelo de Estatutos de acuerdo con la Ley de la Propiedad Horizontal, sino que han de redactarse dependiendo de las necesidades del edificio y puden regular los siguientes aspectos:

• El uso y destino del edificio, de cada uno de los pisos o locales y de las instalaciones y servicios comunes.
• La distribución entre los propietarios de los gastos comunes.
• La administración y gobierno de la Comunidad.
• Normas sobre seguros, conservación y reparación del edificio.

Los Estatutos sólo obligan a los nuevos propietarios que ingresen en la Comunidad, si constan inscritos en el Registro de la Propiedad.

Constitución Comunidad de Vecinos

Se ha de celebrar una Junta de Propietarios de Constitución de la Comunidad en la que estarán presentes todos los propietarios de un edificio. En esta primera Junta deberá:

• Realizarse el nombramiento de los cargos: se nombra al Presidente de la Comunidad y los demás cargos de la Junta de Gobierno de la Comunidad de Propietarios.
•  Aprobación del presupuesto inicial de la Comunidad y de las cuotas que deberá abonar cada uno de los propietarios.
• Aprobación de las primeros gastos o necesidades del edificio como mantenimiento de ascensores,seguro, portero, limpieza etc...........
• Aprobación de la creación de un fondo de reserva y la dotación de su importe, que no podrá ser inferior al 5% del presupuesto ordinario anual.
• Aprobación de los Estatutos de la comunidad si los hubiere.
• Aprobar apertura de cuenta corriente para los pagos e ingresos de la comunidad
• Aprobar la solicitud del Número de Identificación Fiscal (N.I.F) y legitimación el Libro de Actas.
• Ruegos y preguntas.

De lo acontecido en esta primera Junta de Propietarios se redactará el Acta de Constitución, que incluirá los primeros acuerdos tomados en ella.

Adquiriremos  un libro de Actas en cualquier papelería.

Para que el libro de Actas tenga validez debe depositarse, totalmente en blanco, en el Registro de la Propiedad donde se encuentra inscrita la finca.

Será el Presidente de la Comunidad o bien el Administrador, siempre que haya sido autorizado por el Presidente, quien se encargue de realizar el trámite para legalizar los Libros de Actas.

 Por último, se ha de solicitar en hacienda la atribución de un CIF a la Comunidad, para lo cual se deberá aportar el Libro de Actas donde figure el Acta de la Junta de Constitución.